Marcel Bailänder: Steuern sparen mit Immobilien – auf die Struktur kommt es an

Kaufpreis, Finanzierung und Rendite sind meist schnell geprüft. Die steuerlichen Folgen einer Immobilienentscheidung rücken dagegen oft erst später in den Fokus. Genau das kann problematisch werden, denn steuerliche Entscheidungen rund um Immobilien wirken häufig weit über den eigentlichen Kauf oder Verkauf hinaus. „Steuerberatung kann ihren größten Mehrwert nur dann entfalten, wenn sie vor einer wichtigen Entscheidung stattfindet. Ist ein Vertrag erst unterschrieben, können wir zwar noch die steuerlichen Folgen begleiten, viele Gestaltungsmöglichkeiten sind dann aber bereits vom Tisch“, erklärt Marcel Bailänder, Steuerberater und Inhaber der Steuerkanzlei Bailänder in Landshut.

„Die entscheidende Frage ist deshalb nicht nur, was steuerlich möglich ist, sondern ob eine Gestaltung auch zu dem passt, was der Unternehmer in den nächsten Jahren erreichen will“, betont Marcel Bailänder. Gerade bei Immobilien ist dieser Blick aus seiner Sicht entscheidend, weil Entscheidungen häufig langfristig wirken. Als Diplom-Finanzwirt bringt er dafür Erfahrung aus der Finanzverwaltung, verschiedenen Steuerkanzleien, seiner Zeit bei KPMG sowie aus der Betreuung großer Immobilienfonds und umfangreicher Immobilienprojekte mit. In seiner heutigen Arbeit geht es ihm deshalb nicht darum, nachträglich möglichst viele Einzelmaßnahmen umzusetzen, sondern frühzeitig zu prüfen, welche steuerliche Lösung zur tatsächlichen Situation des Unternehmers passt.

Marcel Bailänder von der Steuerkanzlei Bailänder über Rechtsform und Vermögen: Was vor dem Kauf geklärt sein sollte

Wer eine Immobilie kauft, entscheidet nicht nur über Lage, Preis und Finanzierung. Auch die Frage, wie das Objekt gehalten wird und wie es in das übrige Vermögen eingebunden ist, kann später steuerlich eine wichtige Rolle spielen. Deshalb betrachtet Marcel Bailänder solche Entscheidungen nicht nur mit Blick auf den nächsten Jahresabschluss. „Bei Immobilien reicht es nicht, nur auf die Steuerbelastung heute zu schauen. Entscheidend ist, ob die gewählte Lösung auch in fünf oder zehn Jahren noch zu den Plänen des Unternehmers passt“, erklärt er.

Ein zentraler Punkt ist dabei die Rechtsform. Je nachdem, ob eine Immobilie privat, über eine Gesellschaft oder innerhalb einer Unternehmensgruppe gehalten wird, können sich unterschiedliche steuerliche Folgen ergeben. Auch Holdingmodelle können in bestimmten Fällen sinnvoll sein, etwa wenn Beteiligungen, Vermögen und operative Tätigkeiten voneinander getrennt werden sollen. Eine Holding ist allerdings keine pauschale Steuersparlösung. Ob sie tatsächlich Vorteile bringt, hängt unter anderem von den bereits vorhandenen Immobilien ab. Zudem ist entscheidend, wie sie genutzt werden und was langfristig mit ihnen geplant ist.

Ebenso wichtig ist der Blick auf das Gesamtvermögen. Wer weitere Immobilien erwerben, bestehende Objekte später verkaufen oder Vermögen übertragen möchte, sollte diese Pläne von Anfang an mitdenken. Denn eine Lösung, die zum heutigen Bestand passt, muss nicht automatisch auch für die nächsten Jahre sinnvoll sein.

Immobilienverkauf: Warum die Planung vor dem Notartermin beginnt

Ein Immobilienverkauf sollte steuerlich nicht erst dann geprüft werden, wenn der Notartermin bereits feststeht. Zu diesem Zeitpunkt sind viele entscheidende Rahmenbedingungen längst gesetzt. Welche Gesellschaft die Immobilie hält, wie sie bisher genutzt wurde und welche Veränderungen zuvor stattgefunden haben, kann erheblichen Einfluss auf die spätere Steuerbelastung haben.

„Wer erst kurz vor dem Verkauf über die steuerlichen Folgen nachdenkt, hat oft schon einen Großteil des möglichen Handlungsspielraums verloren“, erklärt Marcel Bailänder.

Wie groß der Unterschied im Einzelfall sein kann, zeigt ein Fall aus der Praxis der Steuerkanzlei Bailänder. Bei einem geplanten Immobilienverkauf stand zunächst eine Gewerbesteuerbelastung von rund einer Million Euro im Raum. Marcel Bailänder prüfte den Sachverhalt gemeinsam mit spezialisierten Fachleuten und bezog dabei unter anderem Möglichkeiten aus dem Umwandlungssteuerrecht sowie die erweiterte Gewerbesteuerkürzung ein.

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kann für Unternehmen relevant sein, die eigenen Grundbesitz verwalten und bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllen. In diesem konkreten Fall konnte die ursprünglich kalkulierte Gewerbesteuerbelastung nach Angaben der Kanzlei vermieden werden. Ein allgemeines Modell lässt sich daraus allerdings nicht ableiten. Schon zusätzliche Tätigkeiten einer Gesellschaft oder eine ungeeignete Ausgestaltung können dazu führen, dass steuerliche Begünstigungen nicht greifen. Auch Rechtsform, Nutzung und zeitlicher Ablauf unterscheiden sich von Fall zu Fall. Für Marcel Bailänder zeigt das Beispiel deshalb vor allem, wie wichtig der Zeitpunkt der Prüfung ist. Je früher ein geplanter Verkauf steuerlich geprüft wird, desto mehr Handlungsmöglichkeiten stehen in der Regel noch offen.

Immobilien übertragen: Wer früh plant, hat mehr Möglichkeiten

Auch bei der Nachfolge entscheidet häufig der Zeitpunkt darüber, wie viel Spielraum noch besteht. Immobilienvermögen wird oft über viele Jahre aufgebaut. Die spätere Übertragung auf Kinder oder andere Angehörige rückt dagegen erst spät in den Fokus. Genau das kann steuerlich teuer werden. Die Steuerkanzlei Bailänder schildert einen Fall mit Immobilienvermögen von rund zwei Millionen Euro, bei dem ohne vorherige Gestaltung eine Erbschaftsteuerbelastung von etwa 600.000 Euro im Raum stand. Nach Angaben der Kanzlei konnte man das Immobilienvermögen in diesem konkreten Fall durch eine frühzeitig vorbereitete Nachlass- und Vermögensgestaltung steuerneutral übertragen.

„Bei größeren Immobilienvermögen sollte die Nachfolge nicht erst dann zum Thema werden, wenn sie unmittelbar bevorsteht“, sagt Marcel Bailänder. Welche Möglichkeiten bestehen, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsverhältnis, den geltenden Freibeträgen, dem Wert der Immobilien und der übrigen Vermögensverteilung ab. Der Fall zeigt deshalb nicht, dass sich eine bestimmte Lösung einfach übertragen lässt. Er zeigt vielmehr, wie groß der Unterschied bei einer rechtzeitigen Klärung dieser Fragen sein kann.