Absturz der Preise: Erbschaftssteuer spült Immobilien auf den Markt?

“Die vermeintlich geringfügigen Anpassungen haben es in sich: Ich erwarte, dass etliche Menschen geerbte Immobilien verkaufen müssen – oder aber, dass viele voreilig verkaufen, weil sie befürchten, es könnte zu höheren Belastungen für sie oder ihre zukünftigen Erben kommen”, sagt Thorsten Bader. Die Folge seien sinkende Preise – besonders bei großen Häusern in guten Lagen. Mit seinem Team hochkarätiger Experten stellt er eine Plattform rund um die Immobilienbranche zur Verfügung und setzt sich täglich mit den aktuellen Entwicklungen am Immobilienmarkt auseinander. In diesem Artikel nimmt er die Änderungen im Jahressteuergesetz unter die Lupe und gibt einen Ausblick, welchen Einfluss sie 2023 auf die Immobilienbranche nehmen könnten.

Immobilienübertragungen könnten teurer werden

Aktuell sind viele Immobilieneigentümer und Investoren wohl zu Recht beunruhigt: Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Jahressteuergesetz 2022 auch Änderungen im Bewertungsgesetz (BewG) vorgenommen, die zu einer höheren Immobilienbewertung führen könnten – und damit zu höheren Abgaben bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Hintergrund der Änderungen ist, dass der Bundestag die veralteten Bewertungsparameter für Immobilien an das aktuelle Marktniveau anpassen wollte. Zwar beteuert das Bundesfinanzministerium, dass es sich bei der Maßnahme nicht um eine Steuererhöhung handelt. Allerdings gab es bislang in vielen Regionen Deutschlands keine entsprechenden Vergleichswerte, zudem wurden in vielen Gemeinden keine Bewertungsparameter für verschiedene Gebäudeklassen veröffentlicht – hier wird sich die Gesetzesänderung daher werterhöhend auswirken.

Bewirtschaftungskosten und längere Gesamtnutzungsdauer

Teil der Änderungen betreffen zunächst die Bewirtschaftungskosten, welche den Ertragswert einer Immobilie mindern: Wurden diese bislang pauschal festgesetzt, sollen sie sich nun aus den Verwaltungs- und Instandhaltungskosten und dem Mietausfallwagnis zusammensetzen. Diese Bewertung wird zudem jährlich an den Verbraucherpreisindex angepasst – in manchen Fällen könnte hierdurch eine höhere Immobilienbewertung entstehen.

Zudem wird die für das Bewertungsverfahren wichtige Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre angehoben. Dadurch steigt auch die anzusetzende Restnutzungsdauer, was den Wert der jeweiligen Immobilie unmittelbar erhöht. Im Fall einer Schenkung oder Erbschaft, aber auch bei der Grunderwerbsteuer ist hier also mit einer höheren Besteuerung zu rechnen.

Liegenschaftszinssätze und Regionalfaktor

Wichtig für die Immobilienbewertung sind zudem die sogenannten Liegenschaftszinssätze: Diese bilden eine Kennzahl, um die regionalen Unterschiede verschiedener Lagen berücksichtigen zu können. Dabei waren in vielen Regionen die Zinssätze gesetzlich pauschal festgeschrieben – dies wurde jetzt geändert. Stattdessen werden die Liegenschaftszinssätze angepasst, zum Beispiel bei Mietwohnungen von fünf auf 3,5 Prozent. Im Ergebnis kann damit in vielen Fällen ein wesentlich höherer Immobilienwert entstehen.

Des Weiteren soll innerhalb des Sachwertverfahrens nun der Gebäudewert durch eine Multiplikation der durchschnittlichen Baukosten, mit einem neu eingeführten Regionalfaktor sowie dem Alterswertminderungsfaktor ermittelt werden. Durch den Regionalfaktor sollen regionale Unterschiede bei den Baukosten stärkere Berücksichtigung finden, allerdings kann dies je nach Lage der Immobilie auch zu einer Werterhöhung führen.

Eine abschließende Bewertung

Letztlich führen die Anpassungen der Bewertungsvorschriften zu einer Bewertung, die sich näher an den realen Verhältnissen am Markt orientiert. Jedoch kommt es hierbei zu einer höheren Steuerlast bei Schenkungen, Erbschaften und grunderwerbsteuerbaren Anteilsübertragungen sowie Umwandlungsvorgängen. Der Änderungen im Ertragswert- und Sachwertverfahren dürften viele Immobilieneigentümer betreffen, soweit sie nicht durch einen Gutachter einen geringeren Wert nachweisen können. Daher sollten sich Eigentümer, Beschenkte und Erben einer Immobilie gut über die einzelnen Anpassungen informieren, um hier zukünftig nicht unnötig viele Abgaben leisten zu müssen.

Über Thorsten Bader und Immobilien-Erfahrung.de:

Thorsten Bader ist der Gründer der Plattform Immobilien-Erfahrung – einem Projekt der B&B Optimal GmbH, mit dem er sich zusammen mit seinem Team auf die Wissensvermittlung zum Thema Immobilien spezialisiert hat. Als Geschäftsführer der B&B Optimal GmbH hat sich Thorsten Bader der Aufgabe verschrieben, Immobilien-Interessierten möglichst viel Wissen von erfahrenen Profis zur Verfügung zu stellen. Mehr Informationen dazu unter: https://www.immobilien-erfahrung.de/