Warum das Eigenheim für viele unbezahlbar wird – und Deutschland ein strukturelles Eigentumsproblem hat

Wohneigentum: Deutschland ist EU-Schlusslicht

Erbschaften und familiäre Unterstützung entscheiden zunehmend darüber, wer Eigentum erwerben kann – und wer nicht. Die Daten des DIW und des Mikrozensus bestätigen die Entwicklung:

• 2022 lag die Wohneigentumsquote bei nur 41,8 Prozent (2018: 46,5 Prozent).
• Deutschland bildet im EU-Vergleich das Schlusslicht: 47,6 Prozent laut Eurostat.
• Länder wie Spanien, Italien, Griechenland oder Finnland liegen bei 70 bis 75 Prozent.

Besonders niedrig ist die Quote in Stadtstaaten, Ostdeutschland, Hessen und NRW. Selbst stark urbanisierte Länder wie Spanien oder Frankreich erreichen deutlich höhere Eigentumsraten – Deutschland ist hier der große Ausreißer.

Politische Fehlanreize verstärken das Mietland Deutschland

Oft wird argumentiert, Deutsche seien kulturell eher Mieter. Doch die wichtigsten Ursachen sind politisch und strukturell:

1. Hohe Regulierung begünstigt Mieten
   Der starke Mieterschutz, Sozialwohnungen und Fehlbelegungen senken den Druck, Eigentum zu erwerben.
2. Staat fördert Miete stärker als Eigentum
   Der Neubau von Mietwohnungen wird massiv steuerlich gefördert. Gleichzeitig wurde das Baukindergeld abgeschafft.
3. Kreditvergabe ist extrem streng
   Das deutsche Finanzsystem ist bankendominiert. Hypothekenkredite werden konservativer und strenger vergeben als in anderen Ländern.
4. Baukosten sind Spitzenreiter in Europa
   Deutschland: 3.300–3.500 €/m²
   Spanien: 1.500–2.200 €/m²
   Osteuropa: 1.000–1.500 €/m²
5. Nebenkosten explodieren
   Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler summieren sich oft auf bis zu 15 Prozent des Kaufpreises.

Eigentum ist der größte Vermögensmotor – und Mieter verlieren den Anschluss

Die Eigentumslücke ist nicht nur ein Wohnungsmarktproblem, sondern ein Vermögensproblem. Daten der EZB zeigen:

• Durchschnittsvermögen deutscher Haushalte: 315.600 Euro
• Medianvermögen: nur 106.700 Euro – deutlich unter EU-Schnitt

Entscheidend ist der Unterschied zwischen Mietern und Eigentümern:

• Eigentümer besitzen im Median 22-mal mehr Vermögen als Mieter – in Deutschland sogar 25-mal so viel.

Die niedrige Eigentumsquote ist damit ein zentraler Treiber der deutschen Vermögensungleichheit.

Seit 2021: Von schwierig zu nahezu unmöglich

Während die Ausgangslage schon schlecht war, hat sich seit 2021 vieles dramatisch verschlechtert:

• Hypothekenzinsen stiegen von 1,0 auf 3,6 Prozent.
• Baukosten legten um 34,3 Prozent zu.
• Immobilienpreise liegen 2024 rund 76 Prozent höher als 2010.
• Förderprogramme wie das Baukindergeld wurden gestrichen.

Das Ergebnis: Wer 2025 ein Haus kaufen will, braucht deutlich mehr Einkommen, Eigenkapital und Risikobereitschaft als jede Generation zuvor.

Erschwinglichkeit bricht ein – Mittelschicht hat kaum Chancen

Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Lage:

2010:

• 200.000 Euro Kredit
• 4 Prozent Zinsen, 2 Prozent Tilgung
• Belastung: 34,2 Prozent des Nettoeinkommens

2025:

• 400.000 Euro Kredit
• 3,6 Prozent Zinsen
• Belastung: 49,1 Prozent des Nettoeinkommens

Der Kauf eines Eigenheims ist damit für viele Haushalte unter 5.000 Euro Nettoeinkommen nicht mehr erreichbar. Genau diese Gruppe stellt aber den Großteil der Nicht-Eigentümer.

Deutschland hat ein Eigentumsproblem – und es wird größer

Sinkende Eigentumsquoten kombiniert mit schlechter werdender Erschwinglichkeit führen zu:

• wachsender Vermögensungleichheit
• stagnierendem oder fehlendem Vermögensaufbau
• einer geschwächten Mittelschicht
• geringerer sozialer Mobilität
• langfristigem wirtschaftlichem Risiko

Deutschland steht beim Wohneigentum mit dem Rücken zur Wand.

Ohne Reformen wird die Eigentumskrise zum Dauerzustand

Um die Eigentumslücke zu schließen, braucht es tiefgreifende Reformen:

• Senkung von Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer
• steuerliche Förderung für Erstkäufer
• erleichterte Kreditvergabe
• kapitalmarktbasierte Finanzierung
• Abbau bürokratischer Bauhürden
• ein neues Eigentumsförderprogramm für Familien

Ohne diese Schritte bleibt der Traum vom Eigenheim für breite Bevölkerungsschichten unerreichbar – und Deutschland rutscht weiter Richtung Mieterland ab.