Heid Immobilien GmbH: Wie man durch die Restnutzungsdauer von Immobilien spart

Der Zustand einer Immobilie entscheidet nicht nur, wann Sanierungsmaßnahmen zwingend notwendig sind – er wirkt sich darüber hinaus auch maßgeblich auf deren Wert und die Besteuerung aus. Dennoch wissen zahlreiche Immobilienbesitzer nicht, ob anhand des Zustands ihres Eigentums weitere Abschreibungen möglich und Reparaturen sinnvoll sind. “Wer eine Immobilie besitzt, verfügt nicht automatisch über den Sachverstand, ihren Zustand in Gänze zu beurteilen. Dadurch entgehen vielen Eigentümern Steuervorteile, die ihnen eigentlich zustehen”, erklären André Heid und Katharina Heid, Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

Die Heid Immobilien GmbH schafft Planungssicherheit für Eigentümer

“Es gibt jedoch eine Lösung: Gutachten zur Restnutzungsdauer”, ergänzen sie. “Ein Sachverständigengutachten zur Restnutzungsdauer gibt detailliert Aufschluss darüber, in welchem Zustand sich eine Immobilie befindet. Somit bietet es Planungssicherheit für die Eigentümer und im Zweifelsfall einen wichtigen Nachweis für das Finanzamt.” Gemeinsam betreiben die beiden Unternehmer mit der Heid Immobilien GmbH, ein Sachverständigenbüro, das derartige Gutachten erstellt. Gerne klären André Heid und Katharina Heid im Folgenden über die Problematik der Restnutzungsdauer und den Mehrwert eines professionellen Gutachtens auf.

1. Restnutzungsdauer vom Finanzamt oft zu hoch angesetzt

Allgemein schätzt ein Restnutzungsdauergutachten anhand des Zustands einer Immobilie ein, wie lange diese noch genutzt werden kann, bevor sie von Grund auf saniert werden muss. Dadurch bietet es einen wichtigen Indikator für die zukünftige Wertentwicklung und den aktuellen Wert eines Gebäudes, so Katharina Heid. Da die Nutzungsdauer bei jedem Kauf neu zu laufen beginnt, kann einer Gewerbeimmobilie vom Finanzamt ursprünglich eine höhere wirtschaftliche Restnutzungsdauer zugewiesen werden. Ein Gutachten jedoch könnte eine deutlich niedrigere Restnutzungsdauer aufweisen und wird immer von einem Sachverständigen ausgestellt, der die Immobilie persönlich in Augenschein genommen hat.

Dadurch entstehen in einigen Fällen Schätzungen, die von denen des Finanzamts abweichen, erklären die Gründer der Heid Immobilien GmbH. Zum Beispiel kommt es durchaus vor, dass bei älteren oder historischen Gebäuden ein Sachverständiger eine weitaus niedrigere Restnutzungsdauer feststellt, da sie sich stärker abgenutzt haben als ursprünglich erwartet. Dies ermöglicht es dem Besitzer, verschiedene steuerliche Vorteile früher geltend zu machen.

2. Schnellere Abschreibung und Steuervorteile durch Gutachten

Besonders wichtig ist dies laut André Heid und Katharina Heid hinsichtlich der Abschreibungsfristen. Da Immobilien zu den abnutzbaren Wirtschaftsgütern gehören, rechnet das Finanzamt bei der Besteuerung pauschal mit einem jährlichen Wertverlust zwischen zwei und drei Prozent der Anschaffungskosten. In der Regel geht das Finanzamt somit von einer Restnutzungsdauer von 33 bis 50 Jahren aus – eine Schätzung, die nur selten der Realität entspricht.

Ein Restnutzungsdauergutachten ermöglicht hingegen eine schnellere Abschreibung, indem es nachweist, dass sich die Immobilie nicht für die volle Zeit nutzen lässt, die das Finanzamt veranschlagt. So würde eine kürzere verbleibende Nutzungsdauer, die von einem Sachverständigen festgestellt wurde, die Hochrechnungen des Finanzamts überschreiben – der Eigentümer könnte also sofort einen höheren Wertverlust pro Jahr abschreiben, erklärt André Heid.

3. Vor Sanierung oder Verkauf Restnutzungsdauer beurteilen lassen

Gleichzeitig schafft ein Gutachten zur Restnutzungsdauer auch Sicherheit für den Eigentümer und gegebenenfalls potenzielle Käufer. Bescheinigt ein Gutachter einem Gebäude eine bestimmte Restnutzungsdauer, kann der Eigentümer seine Finanzplanung frühzeitig anpassen. Dadurch steht einerseits rechtzeitig ausreichend Kapital für Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung, während andererseits höhere Abschreibungen möglich sind, so die Geschäftsführer der Heid Immobilien GmbH.

Ebenso lassen sich mithilfe eines Gutachtens wesentlich effektivere Verhandlungen mit einem Käufer führen, veranschaulicht Katharina Heid. Da das Gutachten die Restnutzungsdauer und den Zustand der Immobilie verbindlich nachweist, bietet es dem Käufer Sicherheit, dass er nach dem Kauf nicht auch noch Geld für unerwartete Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen ausgeben muss. Dies ermöglicht es oftmals, höhere Preise zu verlangen.

Fazit von André Heid und Katharina Heid: Das Restnutzungsdauergutachten – eine Maßnahme, die sich refinanziert

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer bietet dem Eigentümer also zahlreiche Vorteile, unabhängig davon, ob er die Immobilie selbst nutzt oder den Verkauf erwägt. Je nach Baujahr und Differenz zwischen den Schätzungen des Finanzamts und des Gutachters sind steuerliche Ersparnisse von mehreren Prozent des Immobilienwerts möglich, während der Verkaufspreis ebenfalls höher ausfallen kann. Somit macht sich ein Gutachten durch die finanziellen Vorteile mehr als bezahlt.

Auch die Finanzämter sind inzwischen dazu angehalten, derartige Gutachten anzuerkennen. So führte ein Gerichtsurteil aus dem Jahre 2022 dazu, dass das Ministerium alle ihm unterstellten Ämter im Februar 2023 dazu anwies, ein Sachverständigengutachten zur Restnutzungsdauer als Nachweis zu akzeptieren, wenn ein Kapitalanleger Abschreibungen geltend machen will, halten André Heid und Katharina Heid von der Heid Immobilien GmbH fest.