Max Dotio: Airbnb-Business für ein ortsunabhängiges Leben

Zwar sehnen sich viele Angestellte nach mehr Freiheit, finanzieller Sicherheit und einem selbstbestimmten Leben – doch nur die wenigsten schaffen den Schritt aus dem Hamsterrad. Kein Wunder: Die gängigen Geschäftsmodelle erfordern oft hohe Startinvestitionen, jahrelange Aufbauarbeit oder unsichere Erfolgschancen. Vielen fehlt schlicht der Zugang zu einer realistischen Alternative. Statt echter Perspektiven stoßen sie auf Skepsis, bürokratische Hürden oder diffuse Ängste rund um Rechtliches und Aufwand. „Ist das überhaupt legal? Muss ich dann ständig reinigen? Und brauche ich nicht eine eigene Immobilie?“ – Fragen wie diese hört der Airbnb-Experte Max Dotio von der Airbnb University regelmäßig. Die Folge: Frust, Stillstand und das Gefühl, dass sich an der eigenen Lebenssituation ohnehin nichts ändern lässt.

„Für viele ist ein Zusatzeinkommen heute keine Spielerei mehr, sondern ein Mittel zur Existenzsicherung“, erklärt Max Dotio von der Airbnb University .

„Airbnb ist eine der effektivsten Möglichkeiten, sich ein stabiles, wachsendes Einkommen aufzubauen – ganz ohne Immobilieneigentum und hohe Einstiegskosten“, sagt Max Dotio. Er selbst weiß aus eigener Erfahrung, wie gut das funktionieren kann. Aus dem klassischen Angestelltenverhältnis heraus baute er sich ein Airbnb-Business auf, das heute fast vollständig automatisiert läuft. Es erlaubt ihm, ortsunabhängig zu leben. Dabei setzt Max Dotio auf eine Kombination aus rechtssicheren Strategien, effizienten Abläufen und individueller Begleitung – von der ersten Idee bis zur laufenden Wohnung. Über 100 Teilnehmende hat er bereits auf diesem Weg begleitet. Im Mittelpunkt steht dabei nicht das schnelle Geld, sondern ein Weg, der zur persönlichen Lebenssituation passt – und echte Veränderung ermöglicht.

Max Dotio von der Airbnb University bei uns im Interview!

Herzlich willkommen im ConsultingMagazin, Max Dotio! Sie haben die Airbnb University gegründet. Wie ist es dazu gekommen?

Ursprünglich komme ich aus der Musik- und Medienwelt: Ich hatte einen eigenen YouTube-Kanal, habe Podcasts mit Rappern produziert und nebenbei studiert. Davon konnte ich leben – aber ich stieß irgendwann an meine Grenzen. Mehr als 5.000 Euro im Monat waren kaum drin, und gleichzeitig wurde der Wunsch immer größer, ortsunabhängig arbeiten zu können.

Über YouTube entdeckte ich Geschichten von Menschen, die genau das verwirklicht hatten – viele von ihnen mit Airbnb. Bei einem Abendessen lernte ich schließlich zufällig meinen ersten Mentor kennen, der Wohnungen mietete und sie erfolgreich auf Airbnb weitervermietete. Dieses Modell hat mich sofort gepackt. Ich probierte es aus – und hatte schon im ersten Jahr zehn eigene Wohnungen in Wien.

“Die Möglichkeit, im Winter nach Thailand oder Dubai zu gehen und gleichzeitig ein laufendes Einkommen zu haben, hat mein Denken komplett verändert.”

Weil sich immer mehr Leute dafür interessierten, was ich da genau mache, begann ich, meinen Weg zu dokumentieren. Daraus ist nach und nach die Airbnb University entstanden: ein System, mit dem andere Schritt für Schritt ihr eigenes, rechtssicheres Airbnb-Business aufbauen können – individuell, praxisnah und ohne großes Startkapital.

Max Dotio, wer nimmt üblicherweise Ihre Airbnb University in Anspruch?

Viele meiner Teilnehmer stehen mitten im Berufsleben und suchen nach einer Möglichkeit, sich neben dem Job ein zusätzliches Einkommen aufzubauen – am liebsten ortsunabhängig. Anfangs geht es oft um ein monatliches Plus von 3.000 bis 5.000 Euro, später entsteht daraus für viele eine echte Alternative zum Angestelltenverhältnis. Ein gutes Beispiel dafür ist Thomas aus der Airbnb University: Er hat neben seinem Job im Vertrieb und als Familienvater gestartet. Innerhalb der ersten 12 Monate hat er sich 11 Einheiten in Bayern und Wien aufgebaut und expandiert aktuell weiter. Seine Frau übernimmt den Part der Einrichtung, während er sich auf die Akquise fokussiert.

Mittlerweile bringen ihm seine Airbnbs nebenberuflich jeden Monat über 10.000 Euro Profit ein – was ihn und seine Familie nicht nur finanziell entlastet, sondern auch seiner Frau ermöglicht hat, den klassischen 9-to-5-Job aufzugeben. Ich sehe Airbnb als eine moderne Form des Investierens: Statt eine Eigentumswohnung zu kaufen und vielleicht 200 Euro im Monat zu erwirtschaften, kann man mit 5.000 Euro oder weniger starten – und ein Einkommen erzielen, das den eigenen Alltag spürbar verändert.

Airbnb ohne Eigentum: Mit Miete oder Verwaltung zum Nebeneinkommen

Welche Vorurteile oder Ängste begegnen Ihnen bei Interessierten? Gibt es Fragen, die immer wieder auftauchen?

Viele kommen mit denselben drei Fragen zu uns. Die erste lautet fast immer: „Ist das überhaupt legal?“ Das kann ich gut verstehen, denn Airbnb ist in manchen Städten tatsächlich reguliert. Aber genau das sorgt für faire Bedingungen – und wir arbeiten ausschließlich mit legalen Konzepten. Etwa mit gewerblich nutzbaren Objekten oder sogenannten „umgewidmeten“ Wohnungen – also Einheiten, die offiziell für die kurzfristige Vermietung freigegeben wurden, zum Beispiel durch eine behördliche Genehmigung oder eine andere Nutzungsart im Mietvertrag.

Die zweite Sorge betrifft den Aufwand: „Bin ich dann nicht ständig beschäftigt?“ Auch das ist ein verbreiteter Irrglaube. Wir zeigen, wie man von Anfang an mit klaren Prozessen, digitalen Tools und virtuellen Assistenten arbeitet – sodass das Ganze auch neben einem Hauptjob gut funktioniert. Und drittens: „Ich brauche doch bestimmt viel Startkapital?“ Nein, das ist nicht notwendig. Unsere Teilnehmer kaufen keine Wohnungen – sie mieten oder verwalten Objekte von Eigentümern, die selbst nicht aktiv sein wollen. Es gibt für nahezu jedes Budget eine passende Einstiegsstrategie.

Eine Wohnung für Airbnb muss bekanntermaßen möbliert sein. Geht dafür das Startkapital der Teilnehmer hauptsächlich drauf? Mit wie viel Geld sollten sie rechnen?

Diese Frage hören wir oft – und die gute Nachricht ist: Man kann deutlich günstiger starten, als viele denken. Mit rund 5.000 Euro lässt sich bereits ein Airbnb-Arbitrage-Modell umsetzen – also eine angemietete Wohnung, die vollständig ausgestattet und dann auf Airbnb weitervermietet wird. Wer mit weniger starten möchte, setzt oft auf das sogenannte Airbnb-Management. Dabei übernehmen unsere Teilnehmer die Betreuung von Wohnungen anderer Eigentümer – ganz ohne eigene Mietverträge oder Investitionen in Möbel.

Und selbst bei der Möblierung gibt es clevere Lösungen: Viele Einrichtungsgegenstände lassen sich finanzieren, auch für Kautionen gibt es Versicherungen. Wichtig ist vor allem: Es gibt für jedes Budget einen passenden Weg – und wir helfen dabei, genau die Strategie zu finden, die zur persönlichen Situation passt.

Max Dotio über Airbnb neben dem Job: 30 Minuten täglich reichen für den Start

Wie viel Zeit müssen Ihre Teilnehmer investieren, und wann können sie mit den ersten Einnahmen rechnen?

Gerade zu Beginn reicht es völlig aus, wenn man täglich 30 bis 60 Minuten investiert. Das lässt sich auch mit einem Vollzeitjob oder Studium gut vereinbaren – viele unserer Teilnehmer beweisen das tagtäglich. Die meiste Zeit braucht am Anfang die Suche nach der ersten passenden Wohnung. Aber genau da lassen wir niemanden allein: Wir unterstützen bei der Objektauswahl, helfen bei der Ansprache von Eigentümern – und stellen auf Wunsch auch direkte Kontakte her. So kommen viele innerhalb von zwei bis acht Wochen zur ersten aktiven Unterkunft. Ist die Wohnung eingerichtet und online, reduziert sich der Aufwand deutlich: Dann reichen meist zwei bis drei Stunden pro Woche, um das Geschäft am Laufen zu halten – und die ersten Einnahmen lassen in der Regel nicht lange auf sich warten.

Max Dotio, wie kommen Ihre Teilnehmer überhaupt an eine passende Wohnung? Unterstützen Sie auch dabei?

Ja, absolut – wir begleiten unsere Teilnehmer durch den gesamten Prozess. Der Einstieg gelingt am einfachsten in der eigenen Region, weil man schneller mit Vermietern ins Gespräch kommt und Vertrauen aufbauen kann. Entscheidend ist der richtige Auftritt. Viele Eigentümer sind zunächst skeptisch. Sie ändern aber schnell ihre Meinung, wenn sie verstehen, dass Airbnb-Mieter in der Regel pünktlich zahlen und die Wohnung sauberer hinterlassen als klassische Langzeitmieter. Genau das vermitteln wir – in Form von Gesprächstrainings, Vorlagen und wenn nötig auch durch direkten Kontakt zu Eigentümern.

Bevor jemand eine Wohnung anmietet, prüfen wir außerdem gemeinsam, ob sie wirtschaftlich sinnvoll ist. Und wir geben konkrete Strategien an die Hand, wie man auch ohne Vorerfahrung seriös und überzeugend auftritt. Denn das Vertrauen der Eigentümer ist am Ende der Schlüssel zum Erfolg.

Wie schwer ist es tatsächlich, Mieter zu finden, damit das Konzept funktioniert?

Diese Sorge können wir ziemlich schnell nehmen – denn die Vermarktung läuft bei Airbnb quasi automatisch mit. Sobald das Inserat online ist, wird es von potenziellen Gästen gefunden. Wichtig ist nur, dass die Darstellung stimmt – also Bilder, Beschreibung, Preisstrategie. Genau daran arbeiten wir mit unseren Teilnehmern. Oft reichen schon kleine Veränderungen, um große Wirkung zu erzielen: Ein Teilnehmer hatte anfangs nur etwa 50 Prozent Auslastung. Nach gezielter Optimierung lag er bei fast 99 Prozent – und das in derselben Region. Die Angst, keine Gäste zu finden, ist also in den allermeisten Fällen unbegründet.

Wenn die Buchungen ausbleiben: Hilfe von der Airbnb University

Unterstützen Sie auch bei Problemen wie geringer Auslastung?

Ja, natürlich – gerade an solchen Punkten zeigt sich, wie wertvoll persönliche Begleitung ist. Wir haben inzwischen unzählige Fälle erlebt und kennen die typischen Ursachen, wenn Buchungen ausbleiben. In solchen Situationen stehen wir mit erprobten Strategien zur Seite – sei es bei der Optimierung des Inserats, der Preisgestaltung oder der Gästekommunikation. Ein großer Vorteil ist auch unsere Community: Dort tauschen sich Anfänger und erfahrene Hosts regelmäßig aus, teilen Erfahrungen, Lösungen und konkrete Empfehlungen. Dieser Rückhalt sorgt nicht nur für schnellere Fortschritte, sondern gibt vielen auch das nötige Vertrauen, um dranzubleiben – selbst wenn es mal nicht direkt rundläuft.

Warum halten Sie es gerade in der heutigen Zeit für so wichtig, dass Menschen sich ein zusätzliches Einkommen aufbauen? Und worin sehen Sie den besonderen Wert von Airbnb dabei?

Ein festes Gehalt reicht für viele heute einfach nicht mehr aus – die Preise steigen, die Sicherheit sinkt. Was früher ein angenehmer Zusatzverdienst war, ist heute für viele zur Notwendigkeit geworden, um sich finanziell abzusichern und die eigene Lebensqualität zu bewahren. Airbnb ist für mich eine der nachhaltigsten Möglichkeiten, genau das zu erreichen – nicht durch kurzfristige Versprechen oder Trends, sondern durch ein planbares Einkommen, das sich langfristig aufbauen und stabil führen lässt. Dabei verfolgen wir keinen starren Standardweg.

“Jeder Mensch hat andere Voraussetzungen, andere Ziele – und genau das berücksichtigen wir.”

Wir helfen unseren Teilnehmern, ein Modell zu finden, das wirklich zu ihrem Leben passt – nicht nur finanziell, sondern auch zeitlich und persönlich. Denn am Ende geht es nicht nur ums Geld, sondern darum, Freiheit und Sicherheit neu zu gestalten.

Mehr Freiheit: Die Mission hinter der Airbnb University

Was ist Ihre Mission mit der Airbnb University?

Ich möchte Menschen die Möglichkeit geben, ihr Leben wieder selbst zu gestalten – unabhängig von festen Arbeitszeiten, festen Orten oder finanziellen Zwängen. Genau das habe ich selbst durch Airbnb erlebt. Diese Erfahrung hat nicht nur mein Einkommen verändert, sondern meine gesamte Lebensrealität. Diesen Weg möchte ich auch für andere zugänglich machen – mit einem System, das individuell funktioniert, mit einer Community, die trägt, und mit einer Haltung, die auf Eigenverantwortung setzt.

Mein langfristiges Ziel ist es, das größte deutschsprachige Airbnb-Netzwerk aufzubauen – international vernetzt, unterstützend, mit echtem Mehrwert. Denn wenn Menschen ihre Stärken einbringen, entsteht mehr als nur ein Geschäftsmodell: Es entsteht eine Bewegung. Ganz gleich, ob jemand drei Wohnungen betreut oder hundert.