So übertragen Sie eine vermietete Immobilie mit Steuervorteil

Verkauf statt Schenkung: Wann sich der Perspektivwechsel lohnt

Wer eine vermietete Immobilie verschenkt, übergibt nicht nur das Gebäude, sondern auch die steuerliche Vergangenheit. Läuft die Abschreibung seit Jahrzehnten, übernimmt das Kind praktisch einen „abgeschriebenen“ Bestand – mit kaum nutzbarem AfA-Potenzial. Steuerlich bleibt dem Nachwuchs dann nur wenig Spielraum.

Kommt es dagegen zu einem echten Kauf, beginnt die Abschreibung neu: Bemessungsgrundlage ist der vereinbarte Kaufpreis inklusive Nebenkosten. Bei einer jährlichen Abschreibung von zwei Prozent über Jahrzehnte entsteht so ein erheblicher steuerlicher Vorteil. Genau deshalb kann der Verkauf – zumindest auf dem Papier – günstiger sein als die Schenkung.

In der Praxis wird häufig mit einem gestundeten Kaufpreis gearbeitet, der später ganz oder teilweise erlassen wird. Steuerlich sauber ist das möglich, aber nur bei marktüblichen Konditionen.

Teilentgeltlich – und warum das Finanzamt hier genau hinschaut

Wird die Immobilie unter Wert verkauft, wird die Transaktion steuerlich aufgespalten: in einen entgeltlichen Teil (Verkauf) und einen unentgeltlichen Teil (Schenkung). Davon hängen sowohl die Abschreibung des Kindes als auch die Nutzung des Schenkungsteuer-Freibetrags ab. Steuerberater warnen: Wer willkürlich „Familienpreise“ ansetzt, riskiert Ärger.

Auch Kredite innerhalb der Familie bergen Fallstricke. Ein verzinstes Darlehen der Eltern kann sinnvoll sein, doch nur, wenn die Konditionen realistisch sind und die Zahlungen tatsächlich erfolgen. Ansonsten droht der Vorwurf der verdeckten Schenkung oder – schlimmer – der Steuerhinterziehung.

Nießbrauch: Der Klassiker für Schenkung und Verkauf

Der Vorbehaltsnießbrauch bleibt eines der attraktivsten Instrumente zur Vermögensübertragung. Die Kinder werden Eigentümer, die Eltern sichern sich die laufenden Mieteinnahmen und reduzieren gleichzeitig den steuerlichen Wert der Immobilie. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer oft erheblich.

Aber auch hier gilt: Wer später auf den Nießbrauch verzichtet, löst eine zusätzliche Schenkung aus. Alternativ ist eine entgeltliche Ablösung möglich – ein Vorgang, der ertragsteuerlich nicht belastet wird.

Vorsicht bei Immobilienkrediten

Kompliziert wird es, wenn noch eine Restschuld besteht. Übernimmt das Kind den Kredit, liegt automatisch eine teilentgeltliche Übertragung vor. Übernimmt es ihn nicht, bleibt die Last bei den Eltern – die Zinsen sind dann aber nicht mehr absetzbar, weil die Immobilie nicht mehr ihnen gehört. Ein Nachteil, den ein jüngstes Urteil des Bundesfinanzhofs bestätigt.

Die Übertragung einer vermieteten Immobilie ist kein Selbstläufer. Schenkung, Verkauf, Nießbrauch, Kredit – jede Variante hat eigene Steuerwirkungen, die Eltern und Kinder unterschiedlich betreffen. Ohne saubere Berechnung geht es nicht. Doch wer früh plant, kann hohe Steuern sparen und gleichzeitig sicherstellen, dass die Immobilie ohne Streit in der Familie bleibt.