Sven Schwarzat und Kevin Rader: Was jetzt für den Verkauf der Immobilie spricht

Die Aussichten am Immobilienmarkt sind deutlich getrübt. Nicht nur sollen Eigentümer mit dem bevorstehenden Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, zu umfangreichen Sanierungsmaßnahmen und dem Einbau von Heizungen mit 65 Prozent regenerativen Energien gezwungen werden – die Hochzinspolitik der EZB und die galoppierende Inflation könnten ebenfalls zu einem deutlichen Preisverfall bei Immobilien führen. “Zudem ist in der politischen Landschaft eine zunehmend negative Haltung gegenüber Immobilienbesitzern offensichtlich – selbst die Abschaffung der Zehn-Jahres-Regel beim steuerfreien Privatverkauf oder die Einführung eines flächendeckenden Mietendeckels werden ernsthaft diskutiert”, erklären Sven Schwarzat und Kevin Rader, von der RS WohnWerte GmbH aus Leipzig.

“Viele Eigentümer haben zudem derzeit gar nicht die nötigen Mittel, um ihre Häuser derart extensiv energetisch zu sanieren”, ergänzen die Gründer der RS WohnWerte GmbH.” Denn mit dem Austausch der Heizung wäre es nach dem Willen des Gesetzgebers nicht getan: Je nach Energieklasse müssten die Eigenheimbesitzer auch die Fassade und das Dach dämmen und sämtliche Fenster und Heizkörper austauschen. Daher kann es für einige Eigentümer der bessere Weg sein, das in der Immobilie gebundene Kapital für alternative Anlageformen freizumachen.”

Sven Schwarzat und Kevin Rader von RS WohnWerte GmbH: Verkauf der eigenen Immobilie momentan lohnenswert

Sven Schwarzat und Kevin Rader wissen genau, welchen Herausforderungen sich Immobilieneigentümer gegenübersehen: Die beiden Immobilienexperten von der RS WohnWerte GmbH haben sich darauf spezialisiert, Bestandsimmobilien vorwiegend in Leipzig und Magdeburg zu kaufen, zu sanieren und so hochwertigen Wohnraum für Mieter mit mittlerem Einkommen zu schaffen. Warum vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen und politischen Lage jetzt ein guter Zeitpunkt ist, um über den Verkauf der eigenen Immobilie nachzudenken, erklären die beiden Sanierungsexperten der RS WohnWerte GmbH im Folgenden.

1. Sanierungsauflagen und erneuerbare Energien

Die Gesetzesvorhaben des Wirtschaftsministeriums zur sogenannten Wärmewende werden derzeit intensiv diskutiert, die Einsparung von CO₂ im Wohnraumsektor ist jedoch fester Teil des Koalitionsvertrags. Und wird daher in der ein oder anderen Fassung mit Gewissheit kommen. Für Eigenheimbesitzer könnte diese angedachte Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, kurz GEG, schwerwiegende Folgen haben: Nicht nur sollen künftig 65 Prozent der Heizenergie aus erneuerbaren Quellen stammen, das Gesetz enthält auch umfangreiche Vorschriften zur weiteren energetischen Sanierung von Bestandsimmobilien bereits ab dem 01. Januar 2024. Neben dem Heizungstausch drohen daher auch hohe Kosten für zusätzliche Sanierungsmaßnahmen, weitere Sonderumlagen oder auch Bußgelder, warnen Sven Schwarzat und Kevin Rader von der RS WohnWerte GmbH. Zwar ist bei Immobilien bereits ein erster Wertverlust festzustellen, der Markt hat jedoch gerade erst begonnen, die hohen Sanierungskosten einzupreisen. Die politischen Bewegungen zur Förderung der Energiewende könnten zudem zu vielen weiteren Maßnahmen mit noch unbekannten Kosten führen. Welche die Preise auf dem Immobilienmarkt weiter drücken könnten.

2. Steigende Zinsen

Nicht zuletzt hat auch das Ende der Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) dazu geführt, dass sich viele Finanzierungsmodelle in kurzer Zeit regelrecht in Luft aufgelöst haben. Viele Kaufinteressenten können sich den Erwerb einer Immobilie durch die gestiegenen Finanzierungszinsen schlicht nicht mehr leisten. Und haben dem Markt damit einiges an Kaufkraft entzogen. Ein weiterer Wertverfall von Immobilien ist daher zu befürchten, zumal ein Ende der Leitzinserhöhungen nicht absehbar ist: Vielmehr ist es das erklärte Ziel der EZB, die hohe Inflation durch immer weitere Zinsanhebungen zu bekämpfen. In der Folge könnten auch die Finanzierungszinsen weiter steigen, so die Gründer der RS WohnWerte GmbH.

Sollten die Zinsen acht Prozent und mehr erreichen, wäre das für die aktuellen Preisstrukturen auf dem Immobilienmarkt eine große Belastung – weitere Preisrückgänge wären dabei unvermeidlich.

3. Sven Schwarzat und Kevin Rader über politische und steuerliche Risiken

Schließlich sind Immobilien derzeit auch politisch und steuerlich risikobehaftet. Der Wohnraummangel und die dadurch steigenden Mieten haben paradoxerweise zu einer steigenden politischen Feindseligkeit gegenüber Bauherren und Immobilieneigentümern geführt. So besteht zum einen das Risiko, dass die Grundsteuerreform Immobilieneigentümer stärker belasten wird. Zum anderen könnte jedoch mittelfristig auch die zehnjährige Steuerbefreiung für private Immobilienverkäufer abgeschafft werden. Um Steuerlücken zu schließen und vermeintliche Spekulation zu bekämpfen. Zudem birgt die aktuelle politische Landschaft auch die Gefahr von direkten Eingriffen in den Markt. Wie zuletzt zum Beispiel mit dem Berliner Mietendeckel. Auch in Leipzig besteht hier ein gewisses politisches Risiko. All dies könnte die Rentabilität von Immobilienverkäufen weiter senken und den Wert vieler Investitionen zunichtemachen, erklärt Sven Schwarzat.

4. Attraktive Alternativanlagen durch die Hilfe erfahrener Immobilieninvestoren nutzen

Vor diesem Hintergrund kann es für einige Eigentümer ratsam sein, den Verkauf ihrer Immobilie in Betracht zu ziehen. So sind trotz der hohen Inflation die Immobilienpreise gefallen, was eine erstaunliche Entwicklung ist. Eventuell hat der Markt in den letzten 15 Jahren den Kaufkraftverlust aufgrund der gestiegenen Geldmenge bereits eingepreist. Und kann daher die derzeitige Inflation nicht mehr genügend abbilden. Daher ist es in einigen Fällen ratsam, sich nach alternativen Anlageformen umzusehen, die im Vergleich zu Immobilien besser mit der derzeitigen Inflation umgehen können, rät Kevin Rader. Das durch den Verkauf der Immobilie freigewordene Kapital kann man etwa in Form von nun wieder attraktiven Staatsanleihen, Gold oder Wertpapieren anlegen. Um so das Vermögen besser vor der Inflation zu schützen, als dies derzeit mit Immobilien möglich ist.   

Neben der Inflation und den kaum absehbaren politischen Risiken haben Bestandsimmobilien zudem den zusätzlichen Nachteil der drohenden energetischen Sanierung. Jedoch gibt es hier einen Weg, um den bereits jetzt zu beobachtenden Preisabschlag bei Bestandsbauten abzufedern. Viele Privatpersonen können vor einem Kauf kaum die nötigen Sanierungsschritte abschätzen. Und schrecken wegen der unbekannten Kosten vor einem Kauf zurück. Erfahrene Immobilieninvestoren können hingegen deutlich besser mit der Planung und Ausführung von Sanierungsmaßnahmen umgehen und so einen Preisverfall vermeiden. Dadurch können sie Eigentümern ein deutlich besseres Kaufangebot unterbreiten, halten die Geschäftsführer der RS WohnWerte GmbH fest.

“Alternativ sind Eigentümer bei einem guten Makler gut aufgehoben.”

Dieser kann durch seine Kenntnisse und Fähigkeiten als Vermittler auch potenzielle Käufer viel eher davon überzeugen, die Immobilie zu einem Preis zu übernehmen, der ihrem tatsächlichen Wert entspricht. Dafür erhält der Makler allerdings auch eine Courtage, die der Verkäufer zumeist mindestens zur Hälfte übernehmen muss. Wer daher als Eigentümer einer Bestandsimmobilie sein Vermögen gegen einen deutlichen Werteverfall schützen will, sollte nicht zögern und den aktuellen Ausstiegszeitpunkt nutzen, um mit der Hilfe eines erfahrenen Immobilieninvestors den Verkauf zum maximalen Marktpreis zu realisieren.